Warszawa wraca do uchwały krajobrazowej. Co zmieni dla reklam, szyldów i przedsiębiorców?

Warszawa po raz kolejny próbuje wprowadzić kompleksowe zasady dotyczące reklam, szyldów, ogrodzeń i małej architektury. Od 15 września trwają konsultacje społeczne nowego projektu uchwały krajobrazowej. Dokument ma objąć całe miasto, a więc również Ursus. Jeżeli ostatecznie zostanie przyjęty przez Radę Warszawy, może w ciągu kilku lat wyraźnie zmienić wygląd warszawskich ulic, ale dla części przedsiębiorców będzie oznaczał również konieczność sprawdzenia i ewentualnego dostosowania istniejącego oznakowania.

Konsultacje potrwają do 15 października 2026 r. Miasto zachęca do zgłaszania uwag zarówno mieszkańców, jak i przedsiębiorców, zarządców nieruchomości oraz innych podmiotów, których nowe przepisy mogą bezpośrednio dotyczyć.

Czym właściwie jest uchwała krajobrazowa?

Uchwała krajobrazowa to akt prawa miejscowego, który może określać zasady i warunki sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, szyldów, obiektów małej architektury oraz ogrodzeń. Może regulować między innymi ich lokalizację, wymiary, wygląd, a w określonych przypadkach również materiały, z których są wykonane.

W przeciwieństwie do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwała krajobrazowa może objąć całe miasto jednym systemem zasad. Jednocześnie przepisy mogą być różnicowane w zależności od charakteru poszczególnych części Warszawy.

Projekt konsultowany we wrześniu 2026 r. nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Po zebraniu uwag miasto ma je przeanalizować, wprowadzić zaakceptowane zmiany i dopiero później skierować dokument do Rady m.st. Warszawy. Termin głosowania nie został jeszcze ustalony.

Warszawa próbowała już w 2020 roku

Historia warszawskiej uchwały krajobrazowej jest znacznie dłuższa. Pierwszy projekt konsultowano już w 2017 r., a w 2018 r. jego zmieniona wersja została wyłożona do publicznego wglądu. 16 stycznia 2020 r. Rada Warszawy przyjęła uchwałę nr XXV/697/2020.

Przepisy jednak nie weszły skutecznie w życie. Wojewoda Mazowiecki stwierdził nieważność całej uchwały, wskazując przede wszystkim na naruszenia procedury jej przyjmowania. Chodziło m.in. o brak ponownych konsultacji społecznych po wprowadzeniu istotnych zmian oraz brak uzgodnienia ostatecznej wersji dokumentu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Miasto zaskarżyło rozstrzygnięcie wojewody, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w grudniu 2020 r. oddalił skargę Warszawy. Postępowanie sądowe nie doprowadziło więc do przywrócenia uchwały.

Był projekt z 2023 roku. W 2025 Warszawa zaczęła od nowa

Kolejną wersję projektu miasto konsultowało w 2023 r. Później zmieniły się jednak zarówno przepisy dotyczące planowania przestrzennego, jak i otoczenie prawne uchwał krajobrazowych, w tym zasady ochrony praw nabytych właścicieli legalnie istniejących nośników reklamowych.

10 lipca 2025 r. Rada Warszawy podjęła nową uchwałę o rozpoczęciu sporządzania uchwały krajobrazowej. Jednocześnie poprzednia procedura została wygaszona. Od 18 sierpnia do 14 września 2025 r. zbierano wnioski do nowego projektu, a 31 lipca 2026 r. dokument został skierowany do wymaganych prawem uzgodnień i opiniowania.

15 września 2026 r. rozpoczął się obecny etap konsultacji społecznych.

Warszawa zostanie podzielona na trzy obszary

Jednym z podstawowych założeń jest podział miasta na trzy obszary – A, B i C. Dzięki temu takie same zasady nie będą automatycznie stosowane do ścisłego centrum, historycznych ulic i peryferyjnych części Warszawy.

Obszar A obejmuje przede wszystkim centralne i szczególnie istotne części miasta, obszar B stanowi strefę pośrednią, natomiast obszar C obejmuje pozostałe tereny Warszawy. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać także z ochrony zabytków, charakteru ulicy lub placu oraz innych uwarunkowań przestrzennych.

Podział będzie miał znaczenie między innymi dla dopuszczalnych rozmiarów szyldów wolnostojących. Według obecnego projektu ogólny limit wysokości takich oznaczeń ma wynosić 3 m w obszarze A, 4 m w obszarze B i 6 m w obszarze C.

Maksymalnie 10 szyldów jednego przedsiębiorcy

Szczególnie istotna z punktu widzenia przedsiębiorców jest część dotycząca szyldów, czyli oznaczeń informujących o działalności prowadzonej na danej nieruchomości.

Projekt zakłada, że jeden podmiot prowadzący działalność na nieruchomości będzie mógł posiadać maksymalnie 10 szyldów. Miejska prezentacja pokazuje przykładowe konfiguracje: do dziewięciu szyldów w strefie parteru oraz jeden dodatkowy szyld wolnostojący, umieszczony wyżej na elewacji albo – w określonych przypadkach – ponad jej górną krawędzią.

To bardziej restrykcyjne rozwiązanie niż w projekcie konsultowanym w 2023 r. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych zwraca uwagę, że wcześniejsza propozycja przewidywała limit 20 szyldów jednego podmiotu.

Projekt reguluje również miejsce montażu oznakowania. Szyldy nie powinny zasłaniać detali architektonicznych ani być instalowane przypadkowo na elementach elewacji. W przypadku części budynków określone będą także dopuszczalne rozmiary oznakowania.

Billboardy tylko w określonych miejscach

Znacznie bardziej ograniczone mają zostać reklamy, które nie są szyldami konkretnego przedsiębiorcy działającego na danej nieruchomości.

Zasadą projektu jest dopuszczenie jedynie takich typów nośników, które zostały wprost wskazane w uchwale, oraz wyłącznie w lokalizacjach i na warunkach określonych w jej zapisach. Inne formy i lokalizacje mają być niedopuszczalne.

Reklam zasadniczo nie będzie można sytuować między innymi na terenach oświaty i nauki, administracji, obiektów sakralnych, na terenach rolnych i leśnych, w ogrodach działkowych, na terenach zieleni publicznej oraz na cmentarzach. Projekt przewiduje nieliczne wyjątki.

Wolnostojące nośniki reklamowe będą mogły funkcjonować przede wszystkim wzdłuż wskazanych w załączniku ulic. Projekt określa ich formaty, minimalne odległości od innych nośników, budynków, wiat, pomników i dróg.

Co z ekranami LED?

Projekt nie wprowadza jednego prostego zakazu wszystkich ekranów elektronicznych, ale bardzo wyraźnie ogranicza miejsca i formy, w których urządzenia emitujące światło i zmienną treść mają być dopuszczalne.

W przypadku szyldów projekt wskazuje między innymi wyświetlacze cen na stacjach paliw, liczniki wolnych miejsc parkingowych, tablice kursów walut, niewielkie wyświetlacze restauracji i instytucji kultury czy urządzenia zintegrowane z infrastrukturą techniczną.

Dla reklamy cyfrowej przewidziano natomiast określone formaty i lokalizacje, np. część nośników wolnostojących, wiaty przystankowe, ładowarki samochodów elektrycznych, stacje rowerów miejskich czy wybrane przestrzenie przejść podziemnych.

W praktyce oznacza to, że duży ekran LED nie będzie można traktować jako dowolnego elementu możliwego do zamontowania na każdej elewacji czy działce. Jego dopuszczalność będzie zależała od rodzaju nośnika, konkretnej lokalizacji oraz zasad przypisanych do danego obszaru.

Zmiany obejmą również ogrodzenia i małą architekturę

Uchwała nie ogranicza się do reklam. Ma również regulować wygląd i sposób sytuowania ogrodzeń oraz elementów małej architektury – między innymi ławek, koszy czy donic.

Dla powtarzalnych elementów wyposażenia miejskiego projekt przewiduje standardy materiałowe, w tym stosowanie materiałów odpornych na starzenie, a także zasady dotyczące ich kolorystyki i spójności w obrębie jednej przestrzeni.

W odniesieniu do ogrodzeń określone mają zostać dopuszczalne parametry, materiały oraz ograniczenia dotyczące grodzenia. Jednym z deklarowanych celów miasta jest ograniczenie powstawania zamkniętych enklaw utrudniających poruszanie się pieszych.

Ile czasu na dostosowanie?

Obecny projekt przewiduje różne okresy dostosowawcze w zależności od rodzaju obiektu:

To również jedna z istotnych różnic względem projektu z 2023 r. W tamtej wersji przewidywano dwa lata dla nośników reklamowych, trzy lata dla szyldów, pięć lat dla małej architektury i brak obowiązku dostosowania istniejących ogrodzeń.

Nie każdy istniejący szyld trzeba będzie usunąć

Przy ocenie skutków nowych przepisów bardzo ważne jest rozróżnienie między legalnie istniejącymi nośnikami posiadającymi odpowiednią zgodę budowlaną a urządzeniami, które takiej ochrony nie mają.

Miasto wprost zaznacza, że terminy dostosowawcze nie mają dotyczyć nośników usytuowanych na podstawie tzw. zgody budowlanej. Jest to konsekwencja orzecznictwa dotyczącego ochrony praw nabytych. Podobne wyłączenie przewidziano dla określonych obiektów małej architektury i ogrodzeń wykonanych zgodnie z ostatecznym pozwoleniem na budowę.

Oznacza to, że po ewentualnym przyjęciu uchwały każda istniejąca instalacja powinna być oceniana indywidualnie. Sam fakt, że szyld lub reklama znajduje się już w przestrzeni miasta, nie przesądza jeszcze ani o konieczności demontażu, ani o możliwości pozostawienia jej bez zmian.

Dla przedsiębiorców dostosowanie może oznaczać realne koszty

Porządkowanie przestrzeni oznacza jednocześnie skutki finansowe dla podmiotów posiadających rozbudowaną sieć oznakowania. Dotyczy to szczególnie firm działających w wielu lokalizacjach, które korzystają z jednolitej identyfikacji wizualnej.

Rozumiem potrzebę uporządkowania nielegalnych banerów czy billboardów, które potrafią całkowicie zdominować przestrzeń miasta. Z punktu widzenia firmy działającej jednak w wielu lokalizacjach, takiej jak Euronet, w której pracuję, nowe ograniczenia mogą oznaczać również realne dodatkowe koszty. Jeżeli trzeba będzie zmienić istniejący layout, wyprodukować nowe elementy oznakowania albo zlecić demontaż tych, które nie będą spełniały nowych wymogów, koszt takich działań ponosi przedsiębiorstwo. Miasto wprowadzające nowe ograniczenia tych wydatków firmie nie zwróci. Z kolei pozostawienie oznakowania niezgodnego z przepisami po upływie właściwego terminu może wiązać się z sankcjami finansowymi. Dlatego porządkowanie przestrzeni powinno iść w parze z jasnymi przepisami, przewidywalnością i realnym czasem dla przedsiębiorców na dostosowanie.

Łukasz Ptak

Trzeba przy tym pamiętać, że trzyletni termin dotyczący szyldów nie oznacza automatycznie, że każdy istniejący szyld w Warszawie będzie musiał zostać wymieniony. Znaczenie będzie miał jego status prawny, lokalizacja oraz sposób, w jaki został wcześniej zrealizowany.

Za niezgodne reklamy mogą grozić kary

Same sankcje nie są wymyślane przez Warszawę w projekcie uchwały. Mechanizm kar wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 37d podmiot, który umieścił tablicę lub urządzenie reklamowe niezgodne z obowiązującą uchwałą krajobrazową, może zostać obciążony administracyjną karą pieniężną. Kara jest naliczana od dnia wszczęcia postępowania do momentu dostosowania nośnika albo jego usunięcia.

Jej wysokość jest powiązana z powierzchnią nośnika oraz stawkami opłaty reklamowej i ustawowo stanowi ich czterdziestokrotność za każdy dzień niezgodności. Jeżeli gmina nie ustali własnych stawek opłaty reklamowej, stosowane są maksymalne stawki przewidziane przepisami.

Nie należy jednak utożsamiać tego mechanizmu z natychmiastową karą po wejściu uchwały w życie. Jeżeli do konkretnego nośnika będzie miał zastosowanie okres dostosowawczy, przedsiębiorca otrzyma czas określony w przepisach na jego dostosowanie.

Co uchwała oznacza dla Ursusa?

Regulacja ma obowiązywać na całym obszarze Warszawy, dlatego będzie dotyczyła również Ursusa. Nie oznacza to jednak, że na terenie całej dzielnicy będą obowiązywały identyczne parametry. Znaczenie będzie miał obszar wskazany w załącznikach do uchwały, charakter konkretnej nieruchomości oraz ewentualne dodatkowe ograniczenia wynikające z ochrony danego miejsca.

W praktyce zmiany mogą być szczególnie widoczne przy głównych ulicach handlowych i usługowych, na elewacjach budynków, przy pawilonach handlowych, w sąsiedztwie centrów usługowych oraz wszędzie tam, gdzie dziś funkcjonuje wiele niezależnych szyldów i reklam.

Jak zgłosić swoje uwagi?

Konsultacje społeczne trwają do 15 października 2026 r. Uwagi można składać elektronicznie, pocztą oraz osobiście.

• 23 września, godz. 16:30–19:00 – punkt konsultacyjny w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego, Al. Jerozolimskie 44;
• 28 września, godz. 13:00–16:00 – konsultacje telefoniczne;
• 30 września, godz. 17:00 – otwarte spotkanie online;
• 8 października, godz. 16:30–19:00 – drugi punkt konsultacyjny;
• 12 października, godz. 13:00–16:00 – konsultacje telefoniczne;
• 15 października – ostatni dzień na złożenie uwag.

Uwagi można przesłać również na adres krajobrazowa@um.warszawa.pl albo za pośrednictwem miejskiej platformy konsultacyjnej.

Dopiero po konsultacjach poznamy ostateczny kształt przepisów

Obecny dokument jest projektem. To istotne, zwłaszcza dla przedsiębiorców planujących inwestycje w oznakowanie swoich placówek – część przepisów może jeszcze zostać zmieniona w wyniku zgłoszonych uwag i dalszych uzgodnień.

Po zakończeniu konsultacji urząd opublikuje raport wraz z wykazem uwag i informacją o sposobie ich rozpatrzenia. Następnie projekt ma trafić do Rady Warszawy. Dopiero jej decyzja przesądzi, czy i w jakim ostatecznie kształcie uchwała zacznie obowiązywać.

Źródła

• Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy – „Jaka nowa uchwała krajobrazowa?”
• Elektroniczna Tablica Ogłoszeń m.st. Warszawy – obwieszczenie o konsultacjach społecznych
• Urząd m.st. Warszawy – prezentacja projektu uchwały krajobrazowej, wrzesień 2026
• Warszawa 19115 – rozpoczęcie nowej procedury uchwały krajobrazowej w 2025 r.
• Mazowiecki Urząd Wojewódzki – rozstrzygnięcie nadzorcze dotyczące uchwały z 2020 r.
• Mazowiecki Urząd Wojewódzki – postępowanie sądowe dotyczące uchwały krajobrazowej
• Urząd m.st. Warszawy – przewodnik po projekcie uchwały krajobrazowej z 2023 r.
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – art. 37a–37d
• Naczelny Sąd Administracyjny – ochrona praw nabytych i „zgoda budowlana” w uchwałach krajobrazowych